Квартирные рейдеры
Рейдерство сегодня приобретает все более масштабные размеры. Что это? Мошенничество или защита угнетенных? Есть два прямо противоположных мнения. Давайте разбираться.
Итак, рейдеры – это, в общепринятом понимании, захватчики чужой собственности. Путем подкупа чиновников, несовершенства законодательства, слабых мест хозяина собственности рейдеры (множественное число, потому что не работают в одиночку) отбирают имущество. Раньше это были заводы, фирмы и компании, сейчас рейдеры обратили свое внимание на квартиры и земельные участки.
1 июля 2010 года Президент утвердил поправки к Уголовному кодексу, в которых ужесточается ответственность за рейдерские действия в отношении юридических лиц. А квартирные захватчики пока будут жить спокойно.
Как происходит захват квартиры?
Если квартира находится в долевой собственности, и один из собственников продает свою долю рейдерам, то покупатели вселяются в квартиру (часто большой группой людей) и начинают выживать остальных сособственников. Любыми методами: угрозами, избиениями, устраивают остальным жильцам невозможность проживания на своей территории. Милиция и остальные надзорные органы предпочитают в этом случае не вмешиваться. Или подкуплены рейдерами, или понимают несовершенство закона и бесполезность собственного вмешательства.
На «крючок» рейдеров часто попадают незащищенные слои населения: люди пьющие, инвалиды, пенсионеры, одинокие, деклассированные элементы. Они продают свою долю в квартире рейдерам, а остальные сособственники после активного прессинга новых жильцов вынуждены или бросать свое жилье, или продавать его за копейки.
У самих рейдеров есть своя правда. На их защиту встают правоохранительные органы, адвокаты, которые объясняют их действия с другой точки зрения.
Была квартира в общей долевой собственности (досталась по наследству, например), но в ней проживал только один собственник, не допуская другого в помещение. Бедный второй сособственник помыкался-помыкался, да и продал свою долю рейдерам, предварительно предложив первому сособственнику выкупить долю. Все правильно, ведь у каждого сособственника есть преимущественное право выкупа доли другого. Но если тот отказывается, то второй сособственник может продать свою долю кому угодно. И тут рейдеры говорят, что если бы родственники полюбовно решали свои жилищные дела, то они (рейдеры) не смогли бы так активно вести себя в чужом жилье. Адвокаты рейдеров утверждают, что захватчиками являются не те, кто покупают долю у сособственника, а те, кто в самом начале препятствуют вселению в квартиру законного собственника или разделу имущества.
Какие «лазейки» используют рейдеры на беспрепятственную покупку доли в квартире
У всех сособственников есть преимущественное право покупки продаваемой доли в квартире. Для этого продавец должен через нотариуса отправить письменное заявление о продаже своей части недвижимости. Если в течение месяца сособственники не изъявили желание выкупить эту долю, то продавец может использовать ее так, как посчитает нужным. Есть три способа обмануть других сособственников, чтобы не использовать их преимущественное право. Это подарить свою долю, подарить часть доли и продать остальную часть доли одаренному, заложить свою долю.
Первый способ. Как подарить свою долю
Продавец своей доли в квартире маскирует ее под договор дарения. При этом преимущественного права покупки не требуется, ведь доля всего-навсего «дарится». Но если будет доказан факт передачи денег «дарителю», то сделка дарения имущества будет признана ничтожной.
Второй способ. Подарить микродолю, чтобы продать остальную часть доли
Сособственник дарит постороннему часть своей доли, например 1 квадратный метр. После этого посторонний становится сособственником квартиры и имеет право преимущественной покупки доли. Затем продается ему же остальная часть доли.
Третий способ. Залоговый
Заключается договор залога, в котором указывается вся сумма, которую, якобы берет в долг собственник «продаваемой» доли, оставляя в залог свою часть в квартире. Через некоторое время должник пишет отступную и отдает своему заимодателю долю в квартире.
Есть, конечно, и мошеннические способы захвата собственности. Недавний случай в Москве, когда у офицера запаса отобрали квартиру. Офицер за 25 лет доблестной службы заработал свою квартиру. Долгое время ее не приватизировал, и было все хорошо. Лишь только он ее приватизировал, в квартиру ворвались люди, забаррикадировались в одной из комнат и сказали, что они и есть собственники квартиры. Выяснилось, что квартира полковника уже два раза продана. Предыдущий владелец был мошенником, продал квартиру по поддельным документам, и сейчас найти его невозможно. А второй покупатель явился законопослушным благоприобретателем, поэтому ему позволено было жить в квартире. Дело не окончено.
Как обезопасить себя и свое жилье от рейдерского захвата
В первую очередь Общественная палата РФ подготовила ряд советов гражданам, как защитить себя от квартирного мошенничества: не заключать фиктивные браки и не прописывать у себя незнакомых людей, не оставлять никому паспорт в залог, следить за документами о регистрации прав собственности на квартиру, не подписывать документы без тщательного их изучения, часто проверять в Жилищной конторе состояние своего лицевого счета, не сменился ли владелец, при любых угрозах обращаться в милицию и прокуратуру.
Юристы агентства недвижимости «Ваш Агент» советуют:
1) Документы на недвижимость стоит хранить у надежных родственников или в банковской ячейке;
2) Написать заявление в Федеральную Регистрационную службу о запрете проведения любых сделок с вашей недвижимостью по доверенности, а только в присутствии собственника лично;
3) Неприватизированную квартиру оградить от незаконного вселения – обратиться в Департамент жилищной политики Москвы с заявлением об этом.
4) Если под угрозами вы все же подписали документы на отчуждение квартиры, в течение недели можно остановить процесс, обратившись с заявлением о незаконности сделки под давлением. Процесс будет приостановлен;
5) Если квартира находится в залоге у банка (ипотека или кредит), то ее невозможно продать без ведома банка;
6) Никакие сделки с квартирой не могут быть произведены, если она находится под арестом. Однако арест на квартиру накладывают только правоохранительные органы.
